El TSJ unifica su doctrina y pone coto a los pisos turísticos en las grandes ciudades de Castilla y León

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Los pisos turísticos lo tienen bastante más difícil en Castilla y León tras una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia que, en la práctica, reduce significativamente las viviendas que pueden recibir tal condición. El fallo del tribunal, conocido este miércoles, unifica su criterio y establece que el uso de estos apartamentos no debe considerarse residencial, sino terciario —como las oficinas—, por lo que en muchas ciudades sólo podrán situarse en la planta baja y el primer piso de los bloques.

La sentencia de la Sala de lo Contencioso del TSJ, con fecha del 22 de septiembre, da la razón al Ayuntamiento de Salamanca, que había presentado recurso de apelación tras un fallo del Juzgado de lo Contencioso número 1 provincial que daba la razón a un propietario de varios de estos pisos (conocidos como VUT). Ahora las tornas se invierten y se aplica el criterio municipal que limita los usos terciarios a la planta baja y el primer piso.

Aunque este criterio no es universal, pues depende de lo que establezca el Plan General de Ordenación Urbana de cada ayuntamiento, sí es un criterio extendido entre las capitales de la comunidad y, por tanto, el impacto de la resolución del TSJ no se limitará al consistorio salmantino. En la mayoría de las grandes ciudades, y especialmente las de más relevancia turística, los usos terciarios están limitados a la planta baja, entreplanta y primera planta. En el caso de Ávila, Segovia, Soria, Zamora, León o Palencia, esta restricción se aplica especialmente a sus conjuntos históricos, que son justamente los más demandados por las VUT. Valladolid y Burgos establecen otra serie de restricciones diferentes, pero no menos limitantes. Por ejemplo, exigir que los pisos turísticos tengan un acceso independiente, lo que en la práctica es inviable en viviendas de pisos superiores.

Hay que dejar claro que la sentencia del TSJ no tiene por objetivo decidir si debe haber más o menos pisos turísticos, cuestión que no le corresponde, sino que se limita a resolver una cuestión urbanística que, sin embargo, tiene consecuencias prácticas en el mercado de este tipo de viviendas, al restringir de forma muy importante el número de apartamentos que pueden ser VUT.

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La reciente sentencia de la Sala de lo Contencioso del alto tribunal de Castilla y León es especialmente relevante, además, porque resuelve la contradicción que se había producido entre dos de sus secciones, la Segunda y la Tercera, que habían manifestado criterios opuestos en relación con el tipo de uso que debe asignarse a un apartamento turístico. Una distinción urbanística que no es una mera cuestión formal, sino con consecuencias prácticas. La discrepancia llevó a convocar el Pleno de la Sala para fijar un criterio unificado de cara a futuros recursos. Este carácter extraordinario explica que estuvieran presentes en la sesión la presidenta y otros nueve magistrados.

La posición finalmente ‘perdedora’ se plasmó en una sentencia de 8 de junio de este año, que anuló la Ordenanza reguladora de los apartamentos turísticos del Ayuntamiento de Salamanca; decisión que no cuestiona ni revisa el fallo del TSJ. La Sección Tercera de la Sala defendió en este fallo que el uso que se desarrolla en estas viviendas “es genuinamente residencial”. Según el criterio manifestado en esta resolución y en otras dos posteriores, “no puede sostenerse válidamente que el uso doméstico ordinario que de la misma (VUT) puede realizar una familia turística sea señaladamente distinto del que realiza cualquier otra familia”.

Sin embargo, la Sección Segunda estableció en otra sentencia, de pocos días antes, el 4 de junio, que el uso que se hace en las viviendas turísticas “no es residencial sino terciario”. Esta posición es coherente con la que han manifestado los tribunales superiores de otras autonomías, como Madrid o Galicia.

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La deliberación del pleno llevó a considerar por mayoría que este último era el criterio “más procedente” y el que debía imponerse. Y explica las razones: “El uso residencial es aquel cuyo destino es el alojamiento permanente, mientras que no es tal, y sí un uso terciario, aquel cuyo objetivo sea el alojamiento temporal”. La sentencia se apoya, como es habitual, en jurisprudencia previa, y, en este caso, en un fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2020, cuando todavía los pisos turísticos no se habían convertido en motivo de tanta preocupación. Esta resolución plantea que si las viviendas “se destinan a clientes de paso que no fijan en ellos su domicilio” y si ese alquiler se efectúa “de forma reiterada y durante breves periodos de tiempo” esa actividad debe considerarse “servicio”, al margen del carácter profesional o no profesional de quien lo preste.

La sentencia del TSJ da respuesta también a otro de los argumentos esgrimidos por el propietario litigante, aquel en el que argumenta que las viviendas objeto de disputa están registradas desde el año 2017 en el Registro de Turismo de Castilla y León. El tribunal deja claro que una inscripción como esa no genera derechos, pues las competencias en esta materia se dividen entre la administración autonómica y la municipal, y en este caso priman las competencias urbanísticas locales.

Como otras comunidades autónomas, Castilla y León carece de una legislación actualizada de esta materia. La normativa vigente es un decreto de febrero de 2017, que regula los alojamientos de tipo turístico, pero sin establecer el tipo de uso que les corresponde. El TSJ lo analiza…